Home Buying Tips: घर- फ्लॅट खरेदी करायचे आहे का? कायदेशीर प्रक्रिया सोपी करण्यासाठी वापरा ‘या’ टिप्स.. होईल फायदा

Sale Deed:- जमीन किंवा घर खरेदी करताना सर्वांत महत्त्वाचा आणि अधिकृत दस्तऐवज म्हणजे खरेदीखत (Sale Deed). हा दस्तऐवज मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचा कायदेशीर पुरावा म्हणून मानला जातो. खरेदीखताच्या नोंदणीनंतरच मालकी हक्क अधिकृतपणे एका व्यक्तीकडून दुसऱ्याकडे हस्तांतरित केला जातो. त्यामुळे घर किंवा जमीन खरेदी करताना खरेदीखताची प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे, कायदेशीर बाबी आणि आवश्यक शुल्क याविषयी संपूर्ण माहिती असणे अत्यावश्यक आहे.

खरेदीखत म्हणजे काय आणि त्याचे महत्त्व काय आहे?

खरेदीखत हा एक कायदेशीर करार (Legal Contract) आहे.जो खरेदीदार आणि विक्रेत्याच्या संमतीने मालमत्तेच्या विक्रीसंदर्भात केला जातो. यात व्यवहाराची तारीख, विक्रेता आणि खरेदीदाराचे नाव, मालमत्तेचा संपूर्ण तपशील, खरेदी रक्कम, देयके, आणि व्यवहाराच्या अटी नमूद केल्या जातात. खरेदीखत केल्यानंतरच सातबारा उतारा आणि फेरफार उतारा या दस्तऐवजांमध्ये नोंद केली जाते, जे मालमत्तेच्या अधिकृत हस्तांतरणाचे पुरावे असतात.

खरेदीखताशिवाय मालमत्ता खरेदीचा व्यवहार पूर्ण मानला जात नाही. त्यामुळे हा दस्तऐवज कायदेशीर दृष्टिकोनातून अत्यंत महत्त्वाचा आहे. जर कोणत्याही कारणास्तव हा दस्तऐवज व्यवस्थित नोंदवला गेला नाही, तर भविष्यात मालकी हक्काबाबत अडचणी येऊ शकतात.

खरेदीखत करण्याची संपूर्ण प्रक्रिया

खरेदीखत नोंदणी करण्यापूर्वी सर्व संबंधित प्रक्रियांचे पालन करणे आवश्यक असते. सर्वप्रथम, मालमत्तेचे सरकारी मूल्य (Government Valuation) आणि बाजारभाव (Market Value) जाणून घेणे गरजेचे असते. हे मूल्य स्थानिक निबंधक कार्यालयातून मिळवले जाऊ शकते. मालमत्तेच्या किंमतीनुसार मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क निश्चित केले जाते.

मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) आणि नोंदणी शुल्क (Registration Fee) भरल्यानंतर, व्यवहार करणाऱ्या दोन्ही पक्षांनी करार अंतिम करावा लागतो. करारात मालमत्तेचे क्षेत्रफळ, विक्री रक्कम, दोन्ही पक्षांची जबाबदारी आणि कर आकारणीचे तपशील असतात. एकदा करार पूर्ण झाल्यानंतर निबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) खरेदीखताची नोंदणी केली जाते, ज्यासाठी विक्रेता, खरेदीदार आणि दोन साक्षीदार उपस्थित राहणे आवश्यक असते.

खरेदीखताच्या प्रक्रियेसाठी अंदाजे खर्च

समजा, तुम्ही ३० लाख रुपयांचे घर विकत घेत आहात. जर त्या घराचे सरकारी मूल्य (Government Valuation) २० लाख रुपये असेल आणि बाजारभाव (Market Value) ३० लाख रुपये असेल, तर तुम्हाला मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क ३० लाख रुपयांवर भरावे लागेल. ही रक्कम संबंधित राज्य सरकारच्या नियमानुसार ठरते. महाराष्ट्रात मुद्रांक शुल्क साधारणतः ५-६% आणि नोंदणी शुल्क १% असते.

खरेदीखत नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे

सातबारा उतारा – मालमत्तेच्या कायदेशीर स्थितीचा पुरावा.

फेरफार उतारा (Mutation Entry)

मालकी हस्तांतरण नोंदणीची खात्री करण्यासाठी.

खरेदीदार आणि विक्रेत्याची ओळखपत्रे

आधार कार्ड, पॅन कार्ड इत्यादी.
पासपोर्ट आकाराचे फोटो – दोन्ही पक्षांचे व दोन साक्षीदारांचे.

मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरल्याची पावती – हा व्यवहार कायदेशीररित्या नोंदवण्यासाठी आवश्यक पुरावा.

दोन साक्षीदारांचे ओळखपत्र व फोटो – नोंदणी प्रक्रियेसाठी आवश्यक.

NA ऑर्डरची प्रत – जर जमीन कृषी उपयोगाऐवजी गृह किंवा व्यावसायिक उपयोगासाठी असली, तर गैर कृषी (Non-Agricultural – NA) परवानगीची प्रत आवश्यक असते.

खरेदीखत करताना घ्यायची विशेष काळजी

खरेदीखत नोंदवताना काही महत्त्वाच्या गोष्टींची दक्षता घ्यावी लागते. खरेदीदाराने विक्रेत्याला संपूर्ण रक्कम अदा केल्याशिवाय खरेदीखत नोंदणी करू नये. काही वेळा विक्रेते अर्धी रक्कम घेतल्यानंतरही दस्तऐवज नोंदवण्यास टाळाटाळ करतात, त्यामुळे हा व्यवहार स्पष्ट आणि पारदर्शक असावा.

जर खरेदीदाराने बँकेकडून गृहकर्ज (Home Loan) घेतले असेल, तर बँकेने मंजूर केलेल्या कर्जाची संपूर्ण रक्कम विक्रेत्याला मिळाल्यानंतरच खरेदीखत नोंदणी करावी. मालमत्तेवर आधीपासून काही कर्ज आहे का? याचीही खात्री करून घ्यावी. काही वेळा विक्रेते कर्जबाजारी असतात आणि मालमत्ता विकून कर्ज फेडण्याचा प्रयत्न करतात, त्यामुळे खरेदीदाराने हा तपशील व्यवस्थित तपासला पाहिजे.

खरेदी करण्यापूर्वी मालमत्तेच्या मालकी हक्काविषयी कोणत्याही कायदेशीर वाद, तक्रारी किंवा फसवणुकीसंबंधी माहिती (Litigation Issues) आहे का? हे पडताळणे आवश्यक असते.

खरेदीखत रद्द करता येते का?

एकदा खरेदीखत अधिकृतपणे नोंदणी झाले की, ते सहजासहजी रद्द करता येत नाही. मात्र, खालील परिस्थितींमध्ये खरेदीखत रद्द होऊ शकते:

जर दस्तऐवज चुकीच्या माहितीवर आधारित असेल

मालमत्तेच्या क्षेत्रफळात मोठा फरक असेल, दस्तऐवजांमध्ये मोठ्या त्रुटी असतील, तर ते कायदेशीर मार्गाने रद्द करता येते.

फसवणुकीच्या प्रकरणात

जर व्यवहारात फसवणूक झाल्याचे सिद्ध झाले, तर न्यायालयाच्या आदेशानुसार खरेदीखत रद्द केले जाऊ शकते.

परस्पर संमतीने करार रद्द करणे

जर दोन्ही पक्ष संमतीने करार रद्द करण्यास तयार असतील, तर त्यासाठी वेगळ्या कायदेशीर प्रक्रिया कराव्या लागतात.