Property Rights Documents: जमिनीवर हक्क हवा? ‘या’ 6 महत्त्वाच्या कागदपत्रांशिवाय तो मिळणार नाही!

Property Rights Documents:- मालमत्ता खरेदी-विक्री करताना कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. केवळ पैसे देऊन किंवा मालमत्तेचा ताबा घेतल्याने अधिकृत मालकी हक्क प्राप्त होत नाही. सर्वोच्च न्यायालयाच्या ताज्या निर्णयानुसार, कोणत्याही मालमत्तेचे हस्तांतरण फक्त नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारेच कायदेशीर मान्यता प्राप्त करू शकते.

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 च्या कलम 54 नुसार, 100 रुपये किंवा त्याहून अधिक किमतीच्या मालमत्तेसाठी नोंदणीकृत दस्तऐवज आवश्यक आहे. फेब्रुवारी 2024 मध्ये न्यायमूर्ती बी. व्ही. नागरत्ना यांच्या अध्यक्षतेखालील खंडपीठाने हा निर्णय दिला की, नोंदणीशिवाय कोणत्याही प्रकारच्या व्यवहाराला कायदेशीर मान्यता मिळणार नाही. त्यामुळे कोणत्याही मालमत्ता व्यवहारात भविष्यातील कायदेशीर अडचणी आणि वाद टाळण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे आणि प्रक्रिया पूर्ण करणे बंधनकारक आहे.

मालमत्ता व्यवहारासाठी आवश्यक कागदपत्रे

मालमत्ता खरेदी किंवा विक्री करताना काही महत्त्वाची कागदपत्रे पूर्ण करणे आवश्यक आहे. यामध्ये सर्वप्रथम मालमत्तेचा आराखडा आणि संबंधित नगरपालिकेची बांधकाम मंजुरीपत्र (Building Plan Approval) आवश्यक आहे. मालमत्ता विकणाऱ्या व्यक्तीकडून बिल्डर अथवा विकासकाकडून मिळालेलं वाटप पत्र (Allotment Letter) अत्यंत महत्त्वाचे आहे. तसेच, मालमत्तेचा कर दाखला (Property Tax Receipt) आवश्यक असून, तो संबंधित महानगरपालिका किंवा ग्रामपंचायतीकडून प्रमाणित असावा.

याशिवाय, वीज व पाणी बिल (Utility Bills) सध्याच्या मालकाच्या नावावर असल्याचे प्रमाण असावे. जर व्यवहार कोणाच्या वतीने होत असेल तर पॉवर ऑफ अटर्नी (Power of Attorney) देखील नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. जर मालमत्ता पुनर्विक्री होत असेल, तर आधीच्या व्यवहारांचे दस्तऐवज (Sale Deed, Conveyance Deed) आणि त्याच्या नोंदी आवश्यक आहेत.

नोंदणी प्रक्रिया आणि त्याचे महत्त्व

मालमत्ता खरेदी-विक्री करताना विक्री कराराची नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. नोंदणीशिवाय खरेदीदाराला कोणत्याही प्रकारचे कायदेशीर हक्क मिळत नाहीत. नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण केल्यानंतरच खरेदीदाराला मालमत्तेचा अधिकृत हक्क मिळतो आणि भविष्यात कोणत्याही वादात हा दस्तऐवज महत्त्वाचा पुरावा ठरतो. नोंदणी प्रक्रिया संपूर्ण केल्याने मालमत्तेवर असलेला हक्क सुरक्षित राहतो. या प्रक्रियेसाठी मालमत्ता खरेदी-विक्री करताना संबंधित उपनिबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) उपस्थित राहून व्यवहाराची नोंदणी करावी लागते.

यासाठी विक्री करार (Sale Deed), मालमत्तेचे सर्व दस्तऐवज आणि खरेदी-विक्रीचे तपशील आवश्यक असतात. नोंदणी शुल्क (Stamp Duty) आणि प्रक्रिया शुल्क भरल्यानंतर नोंदणी पूर्ण होते. महाराष्ट्रात विक्री करार नोंदणीसाठी स्टॅम्प ड्युटी (Stamp Duty) ही मालमत्तेच्या बाजारमूल्यानुसार ठरते. शहरी भागात ही रक्कम 5% तर ग्रामीण भागात 3% आहे. याशिवाय, 1% नोंदणी शुल्क भरावे लागते.

कायदेशीर समस्या टाळण्यासाठी सावधगिरी

मालमत्ता व्यवहार करताना अनेकदा लोक नोंदणी प्रक्रिया टाळतात किंवा योग्य कागदपत्रांची पूर्तता करत नाहीत. त्यामुळे भविष्यात मालकी हक्कावर प्रश्नचिन्ह निर्माण होते. नोंदणीकृत विक्री कराराशिवाय कोणत्याही खरेदीदाराला कायदेशीर हक्क मिळत नाहीत. तसेच, मालमत्ता खरेदी करताना ती कोणत्याही वादात गुंतलेली नाही याची खात्री करावी.

यासाठी सातबारा उतारा (7/12 Extract), फेरफार नोंद (Mutation Entry) आणि एनओसी (No Objection Certificate) आवश्यक आहे. जर मालमत्ता गहाण ठेवली असेल किंवा बँकेकडून कर्ज घेतले असेल, तर त्याची स्पष्टता आणि कर्जमुक्त प्रमाणपत्र (Loan Clearance Certificate) देखील आवश्यक आहे.

वकिलांचा सल्ला आणि तज्ञांची मदत

मालमत्ता खरेदी-विक्रीसाठी कायदेशीर प्रक्रिया समजून घेणे सर्वसामान्यांसाठी गुंतागुंतीचे असू शकते. त्यामुळे व्यवहार करण्यापूर्वी अनुभवी वकिलाचा किंवा कायदेशीर सल्लागाराचा सल्ला घेणे फायदेशीर ठरते. योग्य सल्ला घेतल्यास भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येतात. कोणत्याही प्रकारच्या व्यवहारासंबंधी वाद निर्माण झाल्यास, नोंदणीकृत दस्तऐवज हा महत्त्वाचा पुरावा ठरतो आणि न्यायालयात तुमचे हक्क सिद्ध करणे सोपे जाते.

अशाप्रकारे मालमत्ता खरेदी-विक्री करताना योग्य कायदेशीर प्रक्रिया आणि आवश्यक कागदपत्रे पूर्ण करणे अनिवार्य आहे. सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयानुसार, केवळ ताबा किंवा पैसे भरून मालकी हक्क मिळत नाही. नोंदणीकृत विक्री कराराशिवाय कोणत्याही खरेदीदाराला कायदेशीर मान्यता मिळणार नाही. त्यामुळे भविष्यातील अडचणी टाळण्यासाठी सर्व आवश्यक कागदपत्रे संपूर्ण करावी आणि कायदेशीर प्रक्रिया पारदर्शक आणि सुरक्षितपणे पूर्ण करावी.