Agriculture Land Rule: एजंटवर विसंबून जमीन खरेदी करणाऱ्यांसाठी धोक्याचा इशारा… हे वाचा आधीच

Agriculture Land Rule:- आजच्या घडीला वाढती लोकसंख्या आणि त्यानुसार वाढणाऱ्या गरजा यामुळे जमीन ही अत्यंत महत्त्वाची आणि मौल्यवान मालमत्ता बनली आहे. लोकसंख्येच्या वाढीमुळे रहिवासासाठी आणि शेतीसाठी उपलब्ध असलेली जमीन मर्यादित होत आहे, परिणामी जमिनीच्या किमती गगनाला भिडल्या आहेत. या परिस्थितीत जमीन खरेदी-विक्री (Jamin Kharedi-Vikri) करण्याचे प्रमाण लक्षणीयरीत्या वाढले आहे.

मात्र, जमीन खरेदी-विक्रीमध्ये अनियमितता आणि फसवणुकीच्या घटना वाढल्या आहेत. जमीन व्यवहारात एजंट आणि दलालांचा हस्तक्षेप वाढल्यामुळे अनेक वेळा कायदेशीर बाबींकडे दुर्लक्ष केले जाते. एजंटकडे पुरेसे शिक्षण किंवा कायदेशीर ज्ञान आहे का, याची तपासणी न करता व्यवहार केला जातो. यामुळे भविष्यात अनेक अडचणी निर्माण होतात. त्यामुळे जमीन खरेदी करताना सर्व कायदेशीर बाबींची तपासणी करणे आवश्यक आहे.

शासनाने वेळोवेळी जमीन धारणा आणि खरेदी-विक्रीसंदर्भात विविध नियमावली जाहीर केल्या आहेत. त्यानुसार, जमिनीचे मुख्यतः वर्ग १ आणि वर्ग २ असे दोन प्रकार केले जातात. वर्ग १ जमीन ही सर्वात सुरक्षित मानली जाते आणि तिच्या खरेदी-विक्रीसाठी कोणत्याही अतिरिक्त परवानगीची आवश्यकता नसते. मात्र, वर्ग २ जमीन ही काही विशेष अटींनुसार मर्यादित असते आणि तिच्या खरेदीसाठी संबंधित शासकीय विभागाची परवानगी आवश्यक असते. त्यामुळे जमीन खरेदी करताना जमीन कोणत्या वर्गातील आहे, याची खात्री करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

जमीन खरेदी विक्री करताना घ्यायची काळजी

सातबारा उताऱ्याची सखोल तपासणी करणे

शासनाच्या दृष्टीने जमिनीचा खरा मालक सरकारच असते. व्यक्ती किंवा संस्थांना फक्त त्या जमिनीचा धारकत्व हक्क असतो, आणि हा हक्क ७/१२ उताऱ्यावर नोंदलेला असतो. त्यामुळे जमीन खरेदी करताना ७/१२ उताऱ्याची सखोल तपासणी करणे अत्यंत गरजेचे आहे. या उताऱ्यात जमीन कोणाच्या नावावर आहे, ती कोणत्या प्रकारची आहे (शेती किंवा नॉन-शेती), तसेच कोणतेही बोजा किंवा कर्ज आहे का, याची माहिती मिळते. विशेषतः जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीचा मालकी हक्क वैध आहे का, याची खात्री करणे अत्यावश्यक आहे. यासाठी फेरफार नोंद तपासणे गरजेचे आहे.

फेरफार उतारे पाहणे

फेरफार म्हणजे मालमत्तेतील कोणतेही बदल किंवा हस्तांतरण अधिकृतपणे नोंदवलेले असते. जमीन खरेदी करताना फेरफार उताऱ्यावरून मागील व्यवहार, मालकी हक्काचे हस्तांतरण, प्रलंबित कर्ज किंवा कोणतेही न्यायालयीन वाद आहेत का, याची तपासणी केली पाहिजे. जर एखाद्या जमिनीवर बँक किंवा सोसायटीचे कर्ज असेल, तर त्याचा उल्लेख फेरफारमध्ये स्पष्ट दिसतो. कोणतीही समस्या टाळण्यासाठी ही पडताळणी अत्यंत महत्त्वाची ठरते.

इतर महत्त्वाच्या कागदपत्रांची तपासणी

याशिवाय, जमीन खरेदी करताना इतर महत्त्वाची कागदपत्रे तपासणे आवश्यक आहे. यामध्ये ८-अ उतारा, गाव नमुना ६, प्रमाणित मोजणी नकाशा, आणि कर्जमुक्त प्रमाणपत्र (NOC) यांचा समावेश होतो. ८-अ उताऱ्यावर जमीन धारकाची नोंद असते, तर गाव नमुना ६ मध्ये त्या जमिनीचा ऐतिहासिक तपशील उपलब्ध असतो.

प्रमाणित मोजणी नकाश्यात जमीन किती क्षेत्रफळाची आहे आणि तिच्या सीमारेषा कोणत्या आहेत, याची माहिती मिळते. जमिनीवर कोणतेही कर्ज नाही याची खात्री करण्यासाठी बँक किंवा सोसायटीकडून मिळालेल्या कर्जमुक्त प्रमाणपत्राची पडताळणी करणे आवश्यक आहे. जर आपण शेती जमीन खरेदी करत असाल आणि तिचा नॉन-शेती वापर करायचा असेल, तर त्यासाठी नॉन-अग्रीकल्चर (NA) ऑर्डर घेणे अनिवार्य आहे.

अधिकृतपणे खरेदीखत नोंदवणे

खरेदी-विक्री प्रक्रिया पूर्ण झाल्यानंतर खरेदीखत (Sale Deed) अधिकृतपणे नोंदविणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. खरेदीखताची नोंदणी करताना स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागते. व्यवहार पूर्ण झाल्यानंतर संबंधित जमिनीचा मालकीहक्क आपल्याकडे हस्तांतरित होतो, याची खात्री करण्यासाठी फेरफार नोंदणी आपल्या नावावर करून घ्यावी लागते. हे सर्व प्रक्रिया योग्य प्रकारे केल्यास भविष्यात कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अडचणी टाळता येतात.

जमीन खरेदी करताना फक्त जागेचे स्थान आणि किंमत यावरच लक्ष केंद्रित करू नका. कायदेशीर बाजू नीट तपासून पाहा. कोणत्याही शंका असल्यास कायदेशीर तज्ज्ञ किंवा वकीलाचा सल्ला घ्या. शासकीय अभिलेखांमध्ये स्पष्टता असणे, सर्व कागदपत्रांची पडताळणी करणे आणि आवश्यकतेनुसार परवानग्या घेणे अत्यंत गरजेचे आहे. जमीन खरेदी-विक्री ही मोठी गुंतवणूक असते आणि चुकीच्या माहितीवर निर्णय घेतल्यास मोठे नुकसान होऊ शकते. त्यामुळे प्रत्येक बाबीची तपासणी करणे आणि कायदेशीर प्रक्रिया काटेकोरपणे पूर्ण करणे हेच सुरक्षित व्यवहाराचे गमक आहे.